億ション無料！

これが「ホームズくん史上最強の難問」だそうです。


う～ん、分からん(^^;)


謎解きもされていますが、なかなか正解には至らないようです。

夏休みらしくていい！
気の利いた販促だね
　

住宅ローン破綻

住宅ローン破綻増加、競売６万戸　甘い審査が落とし穴

どうしてこうなる？
このニュースは、もっと大騒ぎされてもいいと思う。

人口が減っていく世の中になって数年経つのに、
いまでも持ち家志向を強く持っている人が多い。

団塊の世代に続く世代は人数が少ないし、団塊Jr.も
親の代よりは少ない。団塊Jr.以降はもっと子供が少ない。
親よりも人数が少ないんだから、時間が経つに連れて
家が余っていくのは誰でも分かるはずなのにね～

土地をただ持っているだけでは、もう利益（キャピタルゲイン）は
期待できない。
これからはだんだんと収益還元の考え方がメインになっていく。
つまり、それは建物の利用価値を問うことになり、土地は建物の
敷地権として見られていく。
立地がよくて、維持管理されている建物は価値を保つけど
ただそこあるだけの建物＋土地は、処分に困るシロモロになる。

民主党になって賃貸主体に舵を切るようにも見えたけど、
実際は持ち家政策を止めないようだ。
ローン減税も、エコポイントも、フラット35もまだまだ
続きそうだもんね。

不動産はリスクの塊ということをみんなもっと知るべきなだろうな。
　

空室率は高いけど

貸ビル仲介の大手の三鬼商事が、4月末のオフィスビル市況を発表した。

東京都心5区（千代田、中央、港、新宿、渋谷）の大型オフィスビル空室率は
8.82%で、前月から0.07%上昇だという。
空室率は8ヶ月連続の上昇で在庫もまだ増加傾向にあるそうだ。



仲介の現場にいると、こういったレポートを読むまでもなく、景況は
皮膚感覚で分かるんだけど、数字になっているのでヒトと話すときに
便利なんだよね。
もっとも、レポートは本社のヒト（大概はベテラン）が営業担当から
聞き取ったものをまとめているので、情報がちょっと遅くなるし、
本音はマイルドな表現に直されたりするから、その辺を補って読まないとな。

それに、個別の営業成績は全体の傾向とはまたちょっと違う話だよね、とは
品川プレイスを見る度に思う。

このビルのリーシングは立派だ。
この間、2フロアの空きになったのに、もう埋めたものね。
近隣にいくつか空室がある中で、がんばってると感心するよ。




5月1日の昼頃に、6階へ入居の作業をしていた。


　
これで再び満床。
いま7階の募集もしているけど、きっとまた捕まえるんだろうね。
　

新宿南口の人工地盤

originally uploaded by kaoru1971

新宿南口の甲州街道沿いの工事はもう何年も続いていて、
いったいいつできるんだ？そもそも何ができるんだ？と
思っていたもんだけど、最近は人工地盤がだいぶ大きくなってきた。
バスターミナルや、タクシー乗り場を整備するらしい。
これができたら、髙島屋タイムズスクエアの辺りは歩きやすくなるな。

○新宿交通結節点整備
　東京国道事務所
　www.ktr.mlit.go.jp/toukoku/09about/saisei/shinjuku.htm

○新宿駅新南口に180メートルの高層ビル－多目的ホールや緑地広場も
　新宿経済新聞 2008年3月05日
　http://shinjuku.keizai.biz/headline/386/

○新宿駅を貫通する東西自由通路、2016年の完成目指す
　新宿経済新聞 2008年1月23日
　http://shinjuku.keizai.biz/headline/356/

○鉄道の営業を妨げることなく線路内の基礎杭を施工
　大林組リリース 2009年2月16日
　www.obayashi.co.jp/press/news20090216

JR東日本の発表はまだない。
探したら、近くに予定しているJR南新宿ビル（仮称）の計画概要はあった。
あと2008年のグループ経営ビジョン（17ページ）などで『新南口開発ビル』の言葉はあった。
何を作るか、いまは様子を見ながら検討してるということかな。
　

渋谷ヒカリエ

2003年に東急文化会館は閉鎖し、建物は解体されたんだけど、
跡地にできる再開発ビルの名前は「渋谷ヒカリエ」になり、中核となる
劇場の名は「東急シアターオーブ」に決定したとの発表があった。

東急電鉄のリリース 4月14日
　中核施設となる劇場名称を「東急シアターオーブ」に決定

東京新聞 4月16日
　渋谷・東急文化会館跡地ビル名称　世界変える『ヒカリエ』

34階建ての超高層ビルの開業は2012年の予定だから、まだ2年先だね。
でも、ブランド作りのためか、もう中吊り広告があった。

originally uploaded by kaoru1971

これができるとき、宮下公園はナイキパークになっているのかな。
宮下町アパートの跡地はどうなっているんだろう？
　

CHINTAIとエイブルが統合

賃貸不動産仲介・管理のエイブルと賃貸情報サービスのCHINTAIが
経営統合するという。

ＣＨＩＮＴＡＩとエイブルが経営統合へ
朝日新聞 2010年4月12日20時29分
www.asahi.com/business/update/0412/TKY201004120216.html

エイブルのリリース　www.able.co.jp/ir/ir-news/2010/image/100412_kaiji01.pdf

不況が続き、引っ越しをする人が減っているんだね。
それで仲介の商売も苦しくて、親しい会社同士で統合するんだろう。

でも、もともとがCHINTAIの大口顧客はエイブルだったし、
2年くらい前にエイブルの不祥事（おとり物件）があったりしたし
この統合で起死回生となるかは怪しいところだ。
　　

MSが品川に来る

マイクロソフトが、オフィスの集約を目的にして
品川グランドコモンズの品川三菱ビルに引っ越してくると発表した。
事務所開きは2011年2月だから約1年先だ。

マイクロソフトのプレスリリース
　東京都内のオフィス統合と本社オフィス移転について



従前は、小田急サザンタワー、朝日生命代田橋ビル、赤坂ガーデンシティ、
東京オペラシティー、大同生命霞が関ビルにいた事務所が集まるそうだ。
以前の仕事で関係したビルがいくつかあり、なんだか感慨深い...

品川三菱ビルの低層部分には以前は三菱自動車が入っていて、
それは第一田町ビルに移転した。
上層階にいた三菱商事も昨年春に丸の内パークビルに引っ越していて
それ以降テナント募集しているフロアに入居することになる。

家賃はいくらかな。

マイクロソフトとしては、専用の入口を設けることができるビルで
アクセスも良いので、一度入居したら当分の間（10年以上？）は
ここに本社を構え続けるんだろう。

とすると、いまから場所を押さえて、さらに入居工事期間か
あるいはもっと長く、H22年度・H23年度はフリーレントとかに
なるのかな。
それだけサービスしてでも入居させたいテナントだと思うよ。

MSが来れば、取引先のベンダーも付いて来るかもしれないな。
品川の賃料相場にいい影響を与えるような気がするよ。
　

品川プレイスの新テナント

20日に、品川プレイスの4階に新テナントが入居していた。



このビルは、この辺りで一番リーシングを頑張っている印象だけど
それでもここしばらくは2フロアの空きがあった。



新年度の事務所開きに間に合うようにひとつ入れたのだから
たいしたものだ。
　

東京駅前の風景

東京駅前は、駅舎の復元工事と中央局跡地の工事で日々風景が動いている。

東京中央郵便局舎, originally uploaded by kaoru1971.

7日の午後、中央局跡地の前を通ったときに写したもの

東京駅前のランドスケープは、2000年代になって以降ほんとうに変わってきてる。
いま見ておくべき風景の一つだと思うな。


そういえば、日本郵政が丸の内2丁目計画（東京中央郵便局跡地の計画のこと）で
プロパティマネジメント業務と商業店舗のリーシングマネジメント業務の受託者を
それぞれ公募している。

公示日
2010年1月13日
件名
丸の内2丁目計画(仮称)プロパティマネジメント事前準備等支援業務委託

これはとても興味深い！
これがうまくいったら、官庁の建物にもＰＭを導入していくきっかけに
できるかもしれない。

どこが提案に参加するのか、そしてどこが受託するのか、注目してます。
　

CREセミナー

「企業価値を創り出すこれからの経営と不動産戦略」に行ってきた。
以下、参加メモ。



○IFRS（国際財務報告基準）により予想される不動産保有への影響

IFRS導入は、資本市場を重視するイギリス・アメリカが主導している。
これまでのP/L（損益計算書）から、B/S（貸借対照表）重視になっている。

また、「情報開示」に特化した考え方を採っている。

そのため公正価値（※）測定を重視している。

公正価値では、財産の最有効使用をとるが、これは鑑定基準による
評価額と差が出る可能性もある。これは議論の途中。

※…測定日（期末）において、市場参加者の間で秩序ある取引が行われた
　　場合に、資産の売却によって受け取るであろう価格、または負債の
　　移転のために支払うであろう価格


不動産保有に関して予想される影響は下記のとおり。

　1) 不動産保有について、投資効率や収益性が強く問われる
　2)SPCが、連結対象となる可能性が高い。
　　→不動産流動化（証券化）スキームを使うことが難しくなる？
　3)リース会計の変更（全てのリース契約をリース資産・リース負債で
　　計上）の影響で、Sall and Leasebackを利用した不動産流動化
　　スキームが難しくなる。


またIFRSにより、経営管理上の見直しは会社の全部門に及ぶ。
　1)経営計画・予算編成のあり方
　2)業績指標のあり方
　3)投資家への説明（利益の表現の仕方が大きく変わる）
　4)人事評価制度のあり方（人事評価と企業業績が連動としている
　　場合、会計基準の変更で業績計上の仕方そのものが変わるため）
　5)業務プロセス
　6)社員研修（上記1～5のこと、IFRS時代にあった成果を出す能力）




会場は、おっさんが多い。部屋の色が黒い...
こういったところも、少し変えていきたいと思うなあ。

○最近の不動産市場に関する三菱地所の認識

　1)キャッシュリッチ企業による自社ビル建替・購入が増えている。

　　背景：不動産価格の下げ止まり感、建築工事費下落、
　　オフィス賃料下落（フリーレントも拡大している）

　2)優良収益不動産の取得意向は高まる。
　　資産ポートフォリオの見直しで10億程度の物件が動いてる。

　3)一方でリストラ関連（M&A契機、本業不振）での資産売却が再開。
　ただし、物件の取得意向を持つプレーヤは少なく、簡単には売却できない。


○三菱地所のビジネスモデル紹介

　1)定期借地権を使った開発事例
　2)プロジェクトマネジメントによる開発事例



窓から虎ノ門方向を望む。この眺めは気に入っている。
　

ユニクロ強し

有楽町駅北口にある小さな店舗。
この間まで、無印良品があったんだけど、昨年末に店を閉じました。

その跡地に、何が来るのかと思っていたら、ユニクロでした。



銀座に店があって、そのうえこんな小さな場所にも出したいのか。
すげえよ！

ユニクロ、わが世の春って感じですね。
　

空間の分かち合い

20日の産経新聞で「空間が売れる」という記事があった。

そこで『軒先』と『トラベルカフェ』を紹介している。


軒先.com 　www.nokisaki.com/


朝のNHKニュースでは、店舗をシェアすること伝えていた。

店舗名は言っていなかったけど、ここ「Beaut!Suidobashi」でしょう。
水道橋駅の真ん前にあるので、次の週末にでもちらっと覗いてこよう。


そういえば、三重には「こらぼ屋」という、シェフが日替わりで
ランチを提供するレストラン方法を拡げていこうという人たちがいる。

渋谷でも「無名食堂」という一日店長の店がある。

　


もともと不動産の大家ってのは保守的な人種だけど、
こう不景気が続くとそうも言っていられない、となってくるもの。
ここで使いたい人のニーズを分かりやすくシステム化するってのは
いいビジネスだな～と感心した。


むかしルームシェアをしたとき、理解してくれる不動産屋を見つけて
さらに部屋を貸してくれる大家に出会うまでが結構大変だった。
いまはルームシェアやシェアハウスの理解が広まってきたから
いい時代になってきたなあと思う。


シェアすることで「もったいない」をなくすっていうのは
これからさらに広がっていくだろうね。
　

一棟貸し物件

伊皿子阪の下のほう、幸福の科学の近くで
一棟貸しのテナント募集をしている建物を見つけた。



この間まで、何かの店が営業していたような気がするけど
それがどんな商売だったかは思い出せない。


お説教の日などは信者さんがわんさか通るのでなにか勝ち目のある商売ができそうだけど、不景気なんだねえ。


閉じてしまうと、なんだかみすぼらしく感じるな。



　

天王洲の売りビル

今日の日経夕刊に、東京建物の広告が載っている。

内容は、天王洲（東品川）の一棟売りビル。
平成4年築、10階建て、建築面積40坪程度のペンシルビルで
売値は5億9,800万円。



賃貸面積は約300坪くらい、かな。上手くすれば10%近くで回るか？
でも、数年後からは修繕に手のかかるようになる。
しかも現在は空室。
売買で仲介手数料払って、リーシングでまた仲介手数料払って
建物の美装工事をして...じゃあ、仮にお金が借りられたとしても、
苦労の割に数%の利回りがやっと、だろうなあ。
東京建物としてはいい商売になるけどね。


一方で、丸の内のパシフィックセンチュリーは、セキュアードが
1400億円（CAPレート3.5%）で買うらしい。

　セキュアードキャピタルのリリース



八重洲口とはいえ丸の内。しかもＪＲの周辺開発によって環境は
ぐっとよくなっている。今後も安定的に稼げる物件だろうし
セキュアードキャピタルの看板物件にもなるだろう。
ダヴィンチが、ＰＣＣＷから￥2000億で取得して運用してきたけど
結局は転かした案件を上手に拾ったことになるね。
約600億円の損の多くはノンリコローンの出し手がかぶったことに
なるんだろうに、またお金を調達できるってのがすごいなあ。
良い物件にはお金が集まるんだな。
　

住宅着工数に思うこと

国交省の建築着工統計によると、9月も依然冷え込んでる。

首都圏は総戸数が前年同月比42.1%減、中でもマンションが
78.7%減少。

こうした状況で、最近の大手住宅メーカーは「富裕層」を
ターゲットにするそうだ。そんな話を業界の人から聞いた。



ただ富裕層といっても、新興のお金持ちと、昔からのお金持ち
（古く落ち着いた住宅街で、ちょっと古いクラウンなんかに
　乗ってる地味目のお家のイメージ...）
では攻め方が違うので、販促手法の開発に悩んでいるとか。
住宅展示場を作っても、狙いとするお金持ちは、そうそう
簡単には足を運んでくれないので。

デパートの外商と組んだらどう？と聞いたら、それは誰でも
思いつくようで、もう始めているらしく、昔からのお金持ちに
入り込むきっかけになるようだ。ふ～ん、なるほど。

港区の高層マンションに住んでいる方達にも、一定程度の
戸建志向があるんですよ、と言っていた。
そうなのかな？と思ったけど、それには感想を言わなかった。
まあ港区民の95%は集合住宅住まいだから、戸建もいいかな
なんて思う人もいるだろうけど。

港南のマンション群

大手メーカーが富裕層対象の高価格商品にシフトするのは、
お値打ち価格の住宅は、地場のパワービルダーが強いから。
そことの競合を避けたいんだね。

埼玉では、埼玉県民共済がもっとも強く、年間に1000戸以上も
売るそうだ。
共済なのに。

価格感とかは分からないけど、安さで売りまくるビルダーが
増えるのは、どうもあまり健全ではない感じがする。
大工の賃金は減り、安手の狭小住宅が増えるって構造でしょ？
それなら、中古住宅を腕のある大工に直してもらうほうが
満足感が高いような気がするけどな。
　

UR物件の必要性って？

新規募集の広告が電車にでていた。



いつも思うが、UR物件は高い。



なぜ、いまでもこういう独法があって、営々と物件を作ってるんだろう。
独法ぢゃなくてもいいじゃん。民営化しないのかな。

もちろん、URは法律（『独立行政法人都市再生機構法』）に則って
業務を遂行しているのだし、敷金3ヶ月や、保証人不要といった
借主にとっての魅力もある。
外国人や保証人を立てたくない人にはちょうどいい。

この部分は民間じゃなかなか難しいところだが、家賃保証会社
（これはこれで問題が多いけど...）や公的機関の保証制度を整える
といった、ソフトで補えることでもある。

政権が変わって、こういう独法も見直していくのかな。
　

マンション買います！

相変わらず、こういうダイレクトメールが届きます。


トークは少しずつ変わっています。

仲介業者選びって、悩ましいですね。
専任媒介にするかどうかも、難しい。
一般で、ちゃんと仕事してくれる人がいいのですが
もし、専任にした業者から干されたらたまりません。

まあ三井や住友は、看板があるので下手な商売はしない、と思いますが。

民主党が掲げた「両手取引禁止」で、不動産の取引慣習が
もう少し分かりやすくなればいいんですけどね。
　

The SOHO ！

SOHOって働き方に憧れはあります。
友人の姿を見て、そんな楽なものじゃないとは知っていますが。

SOHO向けのレンタルオフィスも珍しくはなくなりました。
サーブコープのようにAクラスビルの中にもあったりします。

それでも、1日の折り込み広告を見て、ちょっとびっくりしました。

『 The SOHO 』！！





青海に、28,000㎡もあるSOHOだけのビルを作るそうだ。
来年3月上旬に入居可能とあります。
300超の区画がどれだけ埋まるかな？
　

銀座のカプセルタワービル

黒川紀章の代表作の一つで、銀座にある「中銀カプセルタワービル」。
老朽化やアスベストの使用を理由に区分所有者達が取り壊しを決めてから
2年余りが経ちます。

先日、浜離宮にキバナコスモスを見に行った帰り道で、はじめて
まじまじと観察しました。



これは戦後の実験的な集合住宅の建築として世界で知られます。
当時の建築運動「メタボリズム（代謝）」を具現化した先鋭的な物件と
言われています。


1972年の完成で、ぼくとほぼ同い年の個性的なビルなので
このまま残るといいなあと、ロマンチックな思いを持ってしまいます。
だけど所有者にとっては物件所有は現実問題。使用収益できなければ
保有コストの支払いだけが続いてしまいます。

保存を求める意見もあるようですが、今後どうなるのでしょうか。




中銀カプセルタワービルの奥には、住友不動産の新築ビルが建ちました。
　

消費者庁の支払賃料

9月1日に開庁した消費者庁は、山王パークタワー(地上44階、高さ194.45m)
の4～6階の3フロアに入居しています。

家賃は年間で約8億円だそうですが、それに民主党が噛み付いたようです。
「高すぎる！」と。

なぜ高いと思ったのでしょうか。

「億」という単位を聞いて、反射的に批判しているのかな、
なんて感じてしまいました。
あるいは超高層ビルなんてゼイタクだ！というところでしょうか。

もっとも、行政の無駄をなくすように「監視」するのは当然です。
古くて小汚い庁舎で慎ましくやっている市役所や区役所がある反面、
さいたま新都心のようにピカピカでゆったりしている庁舎もあり
公務員の仕事場もピンキリです。

スリムな組織になっているか？
組織の使うファシリティ（オフィスやIT設備）は合理的か？
は当然のチェックポイントですね。

このニュースで、公共セクターのファシリティコストに注目が
集まるのはいいことです。これを機に見直し機運が起こればいい。

消費者庁はいずれ霞ヶ関にいくようです。

　＜消費者庁＞高額家賃、批判受け「内閣府ビルに転居」　内田長官
　9月8日10時40分配信 毎日新聞

　　消費者庁の内田俊一長官は７日、同庁が民間ビルに入居して
　いるため年間約８億円の家賃がかかることに関連し「内閣府の
　ビルの建て替え（計画）がある。来年、再来年というわけには
　いかないだろうが、なるべく早く、そこに入居したい」と述べ
　た。毎日新聞などのインタビューで答えた。
　　家賃については、民主党から高額過ぎるなどの批判が出てお
　り、内田氏は「ずばぬけて高いとは思わないが、無駄がないか
　点検は必要だ」などと語っていた。内閣府によると建て替え計
　画は、同府敷地内に13階建ての「中央合同庁舎8号館」（延べ床
　面積52,000㎡）を新設する内容。完成は　13年度末で、消費者庁
　の入居は予定していないが、政府の方針次第で入居は可能だと
　いう。【山田泰蔵】

霞ヶ関に行ったとしても、消費者サイドの役所として、官庁街に
潜り込んでしまわず、目立つ組織でいてほしいです。



一方で、家主としては、賃貸条件の公表に慣れていないので
公共の情報公開は痛し痒しといったところでしょう。

同じビルでもテナントごとに賃貸条件が異なるものです。
賃貸条件は、契約時期や面積、支払い方法、相手の信用度etc..の
総合的な判断で決定するものですが、賃料がオープンになると、
その数字がドンドンと一人歩きしてしまって、家主としては
ありがたくない事態（値下げしてよの依頼が増えるとか...）に
なるんじゃないかという恐れが強いのです。

報道では、消費者庁の「ビルが特定され、行政の評価が民間事業者
に影響する」という説明を批判的なトーンで紹介しています。

また、「内田長官は「立地と建物の機能面を最優先した」として、
賃料は重視しなかったと言明した。」と読売は書いています。
賃料の上限を設定して、その中で立地と機能から物件選択をする。
そういう総合的な判断を下すのは、民間事業者でも同じです。
これは読者をミスリードする記述ではないでしょうかね。
（読売は好きな新聞の一つなので、残念です。
　もっと冷静な書き方をしてほしいものです）

家主としては、防災や環境の性能を高めたり、ビルの使い勝手を
改善して、なるべく賃料を高く設定しようと日々工夫をしている
のです。総合的な判断を否定され、評価軸がお値段一本になって
しまうのは、仕事を否定されるようで悲しいですね。


公共のやることは信用ならない、と疑いの目を強く持ちすぎると
全体最適からは遠い結果になってしまいます。

もっとも、千葉県庁の大掛かりな裏金事件を見るとなあ。
疑われても仕方のないことと思ってしまう。

公務員も、仕事を終えれば一人の市民です。
市民目線で見たときに、違和感の無いように勤めてほしいものです。